土地売却における解体工事のタイミングはいつ? 最もお得になるのはここ!

 


建物を使わなくなり、特に建て替えなどの予定もない時は、空き家の増加防止や固定資産税節約のためにも売却するのがおすすめです。もちろん、大切な土地と建物を手放す以上は、なるべく多くの利益を出せるようにするのが望ましいでしょう。今回は、土地売却時の建物解体の是非や、解体工事のタイミングについて解説します。




■土地を売却する時は、建物を解体した方が基本的にお得



土地を売却する際に必ず持ち上がるのが、建物をそのままにして売却するのか、解体し更地にした上で売却するのかという問題です。解体や整地には費用がかかるため、なるべくそのまま売ってしまいたいと考える方も多いと思われますが、実際のところどちらがお得なのでしょうか。


考え方は人それぞれですが、一般的には解体してからの方が土地を売りやすい傾向にあります。なぜなら、更地の状態になっていた方が、買主が土地の広さや形状をイメージしやすいからです。土地は非常に高価な買い物なので、広さや形状がよくわからず不安が大きいと購入に踏み切れません。費用をかけてでも解体しておけば、購入してもらえる確率がアップするでしょう。


また、解体しておくと価格交渉もやりやすくなります。解体や整地にどのくらいの費用がかかるのかは、実際にやってみなければわかりません。そのため、買主は解体費用を多めに見積もる傾向にあり、これが予算をオーバーすると交渉が難航します。その点、あらかじめ更地にしておけば解体費用を考える必要なくなり、買主の背中を押せるのです。


さらに、昭和55年以前に建てられた物件は旧耐震基準に基づいており、リフォームの難易度が非常に高いため、解体してしまった方がいいでしょう。逆に、築10年ほどの新しい建物であれば、建物自体にも十分な価値があるので解体しないのがおすすめです。もちろん、立地が悪く売れにくそうな場合などは、新しい建物であっても解体を検討してください。




■更地にすると税金が高くなる。解体のタイミングを見極めよう



次は、解体工事のタイミングについてです。解体した方が売れやすいと知って、すぐに解体に踏み切る方もいるかもしれませんが、それは少しお待ちください。なぜなら、解体のタイミングによって税金の負担額が大きく変わってくるからです。


建物が建っている土地は「小規模住宅用地の特例」が適用され、固定資産税の減額措置を受けられます。200㎡以下の「小規模住宅用地」に当たる部分は6分の1に、200㎡超の「一般住宅用地」に当たる部分は3分の1になるのです。また、都市計画税も「小規模住宅用地」は3分の1、「一般住宅用地」は3分の2になります。


逆にいえば、建物を解体するとこれらの減額措置を受けられなくなるのです。固定資産税の金額が最大で6倍にもなるというのは、非常に大きな負担といわざるをえません。そのため、少なくとも売却が決まってから解体工事をするのが望ましいのです。



では、具体的にいつごろ解体すると最もお得になるのでしょうか? 実は、固定資産税や都市計画税の金額は、1月1日の土地の状態を基準に決まっています。つまり、1月1日に建物が存在していれば、年末の12月31日までの1年間は、解体による税額への影響を避けられるのです。


したがって、土地の売却が決まっても実際の引渡しまで余裕がある場合は、次の1月2日以降に解体するのが望ましいでしょう。もちろん、解体が間に合わず土地が引き渡せないということはあってはなりませんから、状況に応じて判断することが大切です。解体を1月2日まで待っていいのか、しっかりとスケジュールを組み立てましょう。



栃木県塩谷郡の椿解体は、地域に根ざした解体工事の専門家として活動しています。栃木県内でも珍しい、特別管理産業廃棄物処理業の許可を取得しており、アスベストなどの有害物の収集・運搬も対応可能です。熟練の職人がどんな構造物でも解体しますので、売却のために土地を更地にしたい時は、ぜひ弊社にご依頼ください!