アパート・マンションの建て替えで収益改善! メリットと時期の見極め方を紹介

 


アパートやマンションは、築年数が古くなるにつれて老朽化が進みます。よほど立地に恵まれているか、共用設備が充実している、家賃が安いといったメリットがない場合、入居率が低下する可能性は高いでしょう。こうなると収益率も下がってくるため、リフォームや建て替えを検討しなければなりません。


ただし、リフォームにはいろいろと限界があります。古い物件は天井が低かったり、耐震性などの強度面に問題があったりして、リフォームでは改善できない要素が多いのです。無理にリフォームしても「何だか古臭い部屋だなあ」という印象を与えてしまうでしょう。そこで今回は、収益改善のためにアパート・マンションの建て替えをするメリットをご紹介します。




■アパート・マンションを建て替えるメリット



建て替えのメリットは「設備・間取りを変更できる」ことにあります。設備や間取りはその時々のトレンドがあり、たとえば最近ではDKよりも、リビングを広く使えるLDKタイプが人気です。一部の設備変更であればリフォームで対応できることもありますが、間取りまで大きく変更する場合、建て替えのほうがいいかもしれません。


耐震性においても、古い建物は最新の耐震基準を満たしていないことがあります。法定耐用年数も、木造なら22年、鉄筋コンクリートなら47年です。これは減価償却の基準ですので、法定耐用年数を過ぎても、その建物に住めなくなるわけではありません。しかし、大きな地震が発生すると外壁にひびが入ったり、配管に問題が起きたりする可能性がありますので、できれば早めに対応しておく方がトラブルを防げます。


そして、建て替えで上記を改善することにより、入居率の上昇も見込めるでしょう。家賃もより高く設定できる可能性がある他、老朽化に伴って発生していた修繕費も削減できます。もちろん建て替えのコストはかかりますが、長期的に見れば収益がアップする可能性は高いのです。




■アパート・マンションを建て替えるタイミング



アパート・マンションの建て替えの必要性がわかっていても、タイミングを見極めることができず、いつまでも建て替えを実行できないケースは少なくないでしょう。建て替えは、いつ行うのが望ましいのでしょうか。


一般的には、築30年を過ぎたころが建て替えのタイミングとされています。このころから、リフォームでは対応しきれない問題が増えてくるからです。また、アパートローンの返済期間も、最長35年程度に設定している金融機関が多い傾向にあります。ちょうどローンの返済が完了する時期でもありますから、築30年超は最適なタイミングだといえるでしょう。


もちろん、空き家率が8割~9割にまで低下しているなら、築30年を迎える前に建て替えに踏み切るという選択肢もあります。そのままの状態で経営を続けるよりは、思い切って建て替えた方が利益を出せる可能性があるからです。建て替えの際は居住者に立ち退いてもらう必要があるため、人が少ないのはむしろメリットになりえます。柔軟に検討してください。



■アパート・マンションを建て替える際の注意点


建て替えには、多くの費用と時間がかかります。成功させるためには、しっかりと計画を立てて取り掛からなければなりません。以下のポイントを押さえておきましょう。



・建築プラン


せっかく建て替えるのですから、それまでの問題を改善した素晴らしいアパート・マンションを作りたいものです。なるべく複数の業者に建築プランの作成を依頼し、比較検討するのが望ましいでしょう。元の建物ができた時から、建築基準法などが変わっている可能性もあるため、自分でもしっかりと確認してください。



・資金の準備


建て替えの資金を捻出するためには、融資を受けなければならないことが多いと思われます。プランを持って金融機関へ行き、審査を済ませておいてください。ローンを返済できる余裕があるのか、慎重に確認することが大切です。



・居住者の立ち退き



建て替えを行う際は、居住者に立ち退いてもらう必要があります。法律上、立ち退きの申し出は賃貸借契約期間満了の6ヶ月前まで行わなければなりません。トラブルを避けるためにも早めに請求し、立ち退き料の金額についても十分に相談しましょう。



栃木県塩谷郡の椿では、各種解体工事を手がけています。栃木県内でも珍しい、特別管理産業廃棄物処理業の許可を取得しており、アスベストなどの有害物の収集・運搬も対応可能です。一般住宅はもちろん、ビルやマンション、工場などの鉄骨建築物の解体工事も対応可能なノウハウがありますので、収益改善のためのアパート・マンションの建て替えは、椿までお問い合わせください!